だいあんの土地活用では、横浜の地主様に向けて
土地の活用に関する様々な知識をお伝えしていきます。

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「不動産投資」「アパート投資」このような言葉はいつの時代も私たちの周りにあり、様々なイメージがあると思います。

今回は、そんなアパート投資についてまとめました。

 

「成功すれば不労所得を得られるだろうが、初期投資が大きくて難しい…。」

「収益物件の種類も知識もないので何から始めればよいかわからない…。」

こんなお悩みをお抱えの方は、このコラムを読んでいただければ、あなたの理想的な不動産投資がより具体的に現実的にイメージすることができるようになるでしょう。

 

まずは、アパート投資の始め方を３パターンご紹介します！

 

 

アパート投資の３種類の方法

アパート投資をするにあたって、あなたが土地を所有しているかどうかで始め方が異なります。

所有している土地にアパートを建てる

既に土地を持っている場合、その土地にアパートを建築してアパート経営を開始します。

この場合のデメリットは、土地が元から決まっているので、建物の最大面積が決まっており、建物の大きさや種類が制限される場合があります。

また、土地の場所も決まっているので、元々の立地によっては、入居者の集客に不安要素があります。

 

しかし、メリットとして、初期費用が主に建築費だけなので、時間とお金のコストカットは可能です。

また、地主はご自身なので、希望の建物を建築できます。

 

親族から土地を相続する場合などは、更地ではなく、建物が建っている方が相続税が下がるため、節税対策に最適です。

更地の土地がある方は、アパート投資を是非検討してみてはいかがでしょうか？

土地を購入してアパートを建築する

土地を持っていない場合は、土地の購入から行う必要があります。

土地の購入費もかかるので、ハードルは高いですが、立地と物件の種類を自分で決めることができるのは、魅力でもあります。

 

また、ベストな立地と建物の組み合わせを考え、土地を探すのにはアパート経営を始めるまでに多くのプロセスがあり、準備に多くの時間を要します。

土地と収益物件を購入する

既にあるアパートやオフィスなど、いわゆる収益物件を、土地とセットで購入してしまう方法です。

これは、アパートの建設の手間や時間が省け、初期投資を抑えてアパート投資をしたい方にお勧めです。

しかし、既にある物件を購入するため、自分の理想の物件ではなく、物件によっては修繕費に莫大な額を費やすことになってしまう可能性もあります。

 

ここまで、アパート投資の始め方を解説しましたが、いずれにしても、収益を得るのが目的です。そのためには入居者を募り、空室を作らないように最大限努力する必要があります。

そこで、入居者は物件のどんな要素に対して価値を見出すのかまとめました。

アパート投資で必要な収益物件選びの三大要素

アパートの価値を形成する三つの要素は、「収益物件の種類」「築年数」「立地」です。

この三つのポイントの良し悪しを総合的にみることで、物件の価値が決まります。

そのため、このポイントそれぞれの良し悪しの基準を把握しておくことで、購入すべき収益物件を適切に見極めることができるようになります。

 

収益物件の種類

収益物件は大きく三つに分けられます。

線引き区「住居系」「オフィス系」「テナント系」の三つです。

 

それぞれの特徴を以下にまとめました。

 

投資において、一般的に収益性（利回り）とリスクは比例します。そのため、不動産投資の初心者にオススメなのは、「住居系・一棟アパート投資」です。

 

住居系は、収益性は低いものの、個人向けであることから市場が大きく、空室リスクが低く、安定した収益が見込めます。

一棟アパート投資は、鉄筋コンクリート構造で駅近くや都市部に建てられることが多く、購入費が高い住居系とは違い、木造などの比較的安いものが多く、都市部から郊外まで立地は様々で自分の予算に合った物件選びが可能です。

 

不動産投資初心者の方には、各物件の収益性の高さではなく、低リスクで大きな損害が出にくい「住居系・一棟アパート投資」の購入をお勧めします。

築年数

やはり、同じ立地でも、中古物件より新築物件の方が賃料がやや高くなる傾向があります。

しかし、当然のことながら、新築物件よりも中古物件の方が購入費は低くなります。

ですので、新築や築浅物件と比較して築年数が古い物件の方が「表面利回り」は高くなる傾向にあります。

ただし、修繕費やリフォーム代が高額になる物件であれば、長期的に見たら新築物件や築浅物件よりも築年数が古い物件が「実質利回り」は低くなる可能性があります。

 

築年数の古い物件を購入する場合は、将来的に発生する修繕費やリフォーム代の考慮が必要です。

立地

アパート投資で成功している状態は、「空室がない様態」と言えます。

空室対策に悩む方が多いですが、空室が発生する大きな原因の一つは「物件の立地条件の悪さ」です。

まず前提として、好立地の条件は、住む人にとって生活しやすい土地であることです。

この住みやすさとは、「利便性（交通の便・都市機能）」と「周辺環境（快適な住環境・安全性）」に分けて考えられます。

 

好立地物件の条件は多岐に渡るため、まずは利便性を最優先にして、物件選びを行うようにしましょう。

最寄駅から近い物件はニーズが高く、競合物件が少ないことや、築年数が古くなっても比較的買い手が付きやすいというメリットがあります。

 

以上のことから、物件を選ぶ際には収益物件の種類と築年数、立地も考え、それぞれのメリット、デメリットを考慮しながら自分の思い描く投資を実現できる物件を探しましょう。

最後に

今回は、アパート投資の三種類の方法と、アパート投資で必要な収益物件選びの三大要素をまとめ、ご紹介しました。

①アパート投資の三種類の方法

⑴所有している土地にアパートを建築する

⑵土地を購入してアパートを建築する

⑶土地と収益物件を購入する

②アパート投資で必要な収益物件選びの三大要素

⑴収益物件の種類

⑵築年数

⑶立地

 

 

いかがでしたでしょうか？

 

収益物件での投資は、立地が全てだと思われがちですが、そうではありません。

重要なのは、立地だけでなく、本コラムで紹介したような複数の要素から総合的に選択、判断し、投資を行うことです。

そのうえで、アパート投資をはじめ、不動産投資を成功させるためには、様々な要素を考慮し、収益性の妥協点とリスクの最大許容点を見つける作業が必要になります。

 

アパート投資は初期投資がどうしても大きく、不安でいっぱいの方も少なくないと思いますが、「だいあんの土地活用」には、不動産部・建築部のプロが揃っております。

我々は、横浜でアパート投資をしたいという方の第一歩を共に踏み出し、お客様の理想の投資方法をご提案、トータルサポートさせていただきます。

どんなに些細な事でもお気軽にご相談いただければ、喜んでお答えさせていただきます。

 

 

本コラム・本サイトが、横浜でアパート投資を検討されている方にとって少しでも少しでも参考になれば幸いです。

 

 

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