相続対策や親から譲りうけた土地の管理の面から
土地活用を検討する人は多いのではないでしょうか。
土地活用とは一般的には、土地に賃貸住宅などの不動産を建築し収益を生み出すものですが、
安易に土地活用をして後悔をするケースが多い です。
重要なのは成功するケースと失敗するケースを事前に把握した上で、
適切なタイミングで適切なアドバイスを聞きながら決断をすることです。
そこで今回は土地活用を検討する方が後悔しないよう成功例と失敗例をまとめて
土地活用における重要なポイントをまとめてお伝えできればと思います。
ざっくり本日お伝えしたいことをまとめると3つになります。
①失敗する土地活用とは？
②成功する土地活用とは？
③後悔しない土地活用のために意識すべきこと
失敗する土地活用とは？
基本的に失敗するケースのほとんどが1人（1社）の意見を鵜吞みして決断してしまうこと です。
医療分野ではセカンドオピニオンという言葉が存在しますが、
土地活用においても非常に重要です。
※セカンドオピニオン：より良い決断のために専門的な知識を持った第三者に意見を求める行為
それでは失敗例をご紹介していきます。
失敗例1：特徴のないアパートによる土地活用
A様の両親は、代々受け継いできた土地をもっており主要駅から3駅の所にあったので
入居者が埋まる見込みがありアパートを建築しました。
ただ数年経ち、A様が学生のことにアパート経営の収支が合わなくなり
アパートを売却することになりました。
残債が数千万円残ってしまいA様の父親は
退職金のほとんどを支払いにつぎ込むことになりました。
アパートを建築した当初は一定数の入居者は埋まっておりましたが、
5年も経つと家賃を下げることになりそれに加えて
不動産管理費や修繕積立費などのランディングコストもかかり
手残り収入はほとんどなかった そうです。
A様の両親は、アパート経営について知識は疎く不動産会社に任せきりだったそうです。
短期的な目線で場所は悪くないから入居者埋まるだろうと楽観的な考えで投資してしまったことが
本ケースで良くなかったことですが、土地活用初心者であれば仕方ありません。
短期的な目線でアパートを提案した会社が悪いと考えた方がよく、
このような失敗をしないためにも専門的な知識を持った第三者に意見を聞くことが重要 です。
失敗例2：相続対策できなかった高齢者施設による土地活用
B様は相続を控えており、所有している土地を相続対策に向けて活用を検討しておりました。
300坪近い土地であったため大規模なサービス付き高齢者向け住宅での土地活用を検討しておした。
サービス付き高齢者向け住宅は建築費の1割程度の補助金がでるというメリットがあります。
使わない手はないということで補助金の活用を検討しましたが
補助金交付決定に時間が一定数かかってしまいました。
それに加えて300坪近い建物工事のため施工時間がかかり
建物が完成する前に（施工中に）亡くなってしまいました。
建物が建った上で相続すれば、土地の評価額も減少し借金もでき相続対策ができる予定でした。
本ケースはだれが悪いというわけではないですし結果論となってしまいますが、
もう少し早く土地活用を検討するべきだったといえます。
60代、70代からの相続対策ではなく、40代・50代から土地活用を検討すべきで
相続対策に早すぎるということはありません。
成功する土地活用とは？
成功要因は失敗するケースの逆で、
1意見を鵜吞みせずに「専門家にしっかりと意見を聞き」 、
短期的ではなく「中長期的な目線を持って」 土地活用をしたことです。
それでは成功する土地活用についてご紹介します。
成功事例1:差別化を作り高入居率を実現したアパートによる土地活用
C様が代々受け継いできた土地には、老朽化した借家がありました。
建て替えを検討しておりましたが、
将来の相続対策も踏まえて何とか最適な土地活用をできないか検討しておりました。
付き合いがあった不動産会社や建設会社など色々調べた上で弊社にご相談いただきました。
C様の土地は最寄り駅から10分以上離れた立地だったため、
一般的な賃貸住宅にはない特徴を作るべきだと考え、個性的なアパートをご提案いたしました。
2014年に建築してから8年経っておりますが
賃貸開始以来、常に満室運営中でC様に大変喜ばれております。
成功事例2:福祉施設でスピーディーに土地活用
D様は相続も控えていることから、
早い段階から弊社にご相談していただき老朽化したクリニックの建て替えを検討しておりました。
社会貢献に繋がる建物を建てたいというD様の意向から福祉系施設を提案いたしました。
前に紹介したサービス付き高齢者向け住宅も同様ですが介護・福祉施設は、
ただ建物を建てればいいわけではなく運営する運営法人が必要です。
弊社はグループ会社で介護福祉法人も運営していることもあり、
介護・福祉法人の繋がりが強く、すぐにマッチングが成立しました。
ある程度固まった図面があるため時間がかからず
スピーディーに建て替え（土地活用）をすることができました。
後悔しない土地活用のために意識すべきこと
いかがでしたでしょうか。
土地活用において失敗したケース、成功したケースを2つずつご紹介させていただきましたが、
簡単にまとめればと思います。
○複数の専門知識を持った人に相談する
○立地や土地にあった商品を建築する
○地域密着の建設会社に依頼する
失敗例で紹介したA様と成功例で紹介したC様を比較すると、
立地や土地の条件についてはA様の方がよかったかと思います。
ではなぜ立地がそこまで良くないC様が成功したかと言えば、
複数の人に意見を聞き、中長期的な目線で土地活用を実施したためです。
この2つの事例から分かるように、土地活用は立地勝負ではありません。
いかに情報をもっているかが重要 なのです。
ネットが普及する前は、繋がりがある一部の不動産会社からの意見を
鵜吞みにするしかなかったかと思いますが、今では求める情報が簡単に手に入る時代です。
本コラム・本サイトが、横浜で土地活用を検討している人にとって
少しでも参考になれば幸いです。
既に他会社から土地活用提案を受けている方も
今から検討する方も是非お気軽にご連絡いただければ嬉しいです。
「だいあんの土地活用」は不動産部・建築部がありそれぞれのプロが揃っております。
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無料で最適な土地活用をご提案いたします。
横浜の地主様の後悔しない土地活用を「だいあんの土地活用」は応援しております。
