生産緑地として指定されている土地をお持ちの地主様は、
2022年以降の対応をご検討されている方が多いかと思います。
今回のコラムでは、改めて生産緑地や2022年問題の概要を整理したうえで、
2022年以降の生産緑地の使い方についてご紹介していきます。
最後にはだいあんの土地活用がおすすめする活用方法もご紹介いたします。
農地の活用にお悩みの方にも知っていただきたい内容となっておりますので、
ぜひ最後までご覧ください！
生産緑地と2022年問題の概要
はじめに、前提知識として生産緑地と2022年問題について
簡単にご説明していきます。
生産緑地の概要
生産緑地は、特定の市の市街化区域になる農地の中で、良好な都市環境と住環境を
保全するために生産緑地の指定を受けている農地のことを指します。
生産緑地の指定を受けると、
- 固定資産税が下がる
- 相続税・贈与税の納税が猶予される
などの優遇が受けられます。
その一方で、
- 売れない
- 貸せない
- 建てられない
- 担保にできない
という厳しい制約もあります。
つまり生産緑地は、農地として使い続ける代わりに
税制面の優遇が受けられる制度 となっています。
また生産緑地の指定を受けた場合、
原則30年間は解除することができません。
30年が経過すると、特定生産緑地として再度指定を受けるか、
自治体に買い取り申出をすることができます。
自治体が買い取ることができず、他の農業従事者も見つからなかった場合は
生産緑地を宅地化することが可能 です。
2022年問題の背景
現在全国にある生産緑地は約4,000万坪ですが、
その約80%にあたる約3,000万坪が1992年の改正生産緑地法が施行されたタイミングで
指定を受けたものです。
そのため2022年になると、約3,000万坪の生産緑地が指定から30年経過することになり、
買取り申出が可能 となります。
自治体が買い取るのは困難な場合が多いため、結果として多くの生産緑地が
宅地化されて地価が暴落する危険性が高く、問題視されています。
2022年以降の選択肢
ここまでで生産緑地の基本的な情報と2022年問題についてお伝えいたしました。
次に、2022年以降の生産緑地の使い方として、
実際どのような選択肢が考えられるのかを整理していきましょう。
特定生産緑地の指定を受けて営農を継続する
まずひとつめの選択肢は、特定生産緑地の指定を受け、営農を継続することです。
30年経過時までに特定生産緑地の指定を受ければ、農業の継続が義務付けられますが
税制面の優遇を10年延長 できます。
その後も10年ごとに延長が可能です。
今後も農業を続けていきたいとお考えの方や後継者がいらっしゃる方であれば
この方法が適しているでしょう。
生産緑地のまま営農を継続する
特定生産緑地の指定を受けなくても、営農を継続することは可能です。
しかしこの場合、生産緑地の指定30年経過後は宅地課税となりますので
避けたほうが良いです。
農業を継続するのであれば、忘れずに特定生産緑地として
指定を受けるようにしましょう。
買い取り申出⇒宅地化をして何らかの方法で活用する
最後に、体力的に農業を続けることが難しい、後継者がいないなどの理由で
10年以内に農業をやめたいと考えている場合は、買い取り申出をして宅地化 しましょう。
宅地化すると今までの税制面の優遇はなくなりますが、
その代わり土地を自由に活用することが可能になります。
そのため、生産緑地にしている場合と比較して税金負担は大きくなってしまいますが、
上手に土地活用をすれば税金を支払った上で収益を出すこともできます。
3つの選択肢の選び方
ご紹介した3つの選択肢の中からどれを選ぶのかを考えるためには、
下記のフローチャートを参考にしてみてください。
生産緑地のまま営農を継続するメリットはありませんので、
まずこの先10年間農業を続けるつもりの方であれば、
特定生産緑地の指定申請 をしましょう。
また、ご自身が続けられなくても、お子さんなど後継者が既に決まっている場合は同じです。
そのどちらにも当てはまらず、これ以上農業を続けることが難しい、
という方は買い取り申出をして宅地化 する必要があります。
買い取り申出⇒宅地化の手順
それでは次に、生産緑地を宅地化するためには
どのような手順をとれば良いのかを解説していきます。
申出から宅地化の手続きに入るまではおおよそ3ヶ月かかります。
①買い取り申出
生産緑地の所有者が地方自治体に買い取り申出を行うと、
1ヶ月以内に買い取りの有無を書面にて通知されます。
1点、買い取り申出をすると、もし買い取りが不成立だったとしても
再び生産緑地に戻すことはできないため注意が必要 です。
②農業従事者への買い取り斡旋
地方自治体が買い取れない場合は、他の農業従事者によって農業が継続できないか、
営農をしている農業関係者に買い取りを斡旋します。
③買い取り申出が不成立⇒宅地化
買い取り申出の受理から3ヶ月以内に自治体、農業従事者のいずれも
買い取りが成立しなければ、申請者は生産緑地を宅地課税扱いの都市農地として
自由に扱えるようになり、宅地化の手続きを進めることができます。
宅地化した土地を使って収益を出す方法
何らかの理由で農業を続けられず、生産緑地を宅地化する方におすすめなのが、
土地活用をして収益を得る ことです。
土地活用のメリットを大きく3つ、ご紹介致します。
節税効果がある
宅地化すると今までとは比べ物にならない税金の支払いが必要となります。
そのひとつであり、土地の維持費の中で大きな割合を占める固定資産税・都市計画税は、
土地活用をすることで抑えることが可能 です。
土地に建物を建てると、小規模宅地の特例によって評価額が下がります。
これにより更地で持っている場合と比較して約1／6の評価額となりますので、
土地活用には大きな節税効果があります。
管理の手間が減る
更地の土地を管理するとなると、定期的な草刈りなど、非常に手間がかかります。
土地活用をすると建物を建てて人に住んでもらうことになりますので、
オーナーさんの管理の手間を減らすことができます。
また、賃貸住宅を建てる場合は入居者管理などの業務が発生はしますが、
更地の場合と違い家賃収入から管理委託費用を賄うことが可能です。
収益を得ることができる
土地活用の最も大きなメリットとして、収益を得ることができる という点があります。
建物を建てるとなると最初の投資は必要となりますが、
しっかりと長期的な計画を立てれば、安定した収入源となります。
土地活用の動機としても、更地としてただ維持費を払い続けるよりも
活用をして利益を出したい、という方が多いです。
おすすめの土地活用方法：障がい者グループホーム
ただ土地活用に興味はあっても、
- お持ちの土地の立地があまり良くない…
- 入居者管理がクレームなどがあって大変そう…
- 年数が経つと赤字になるという話も聞くし不安…
などの理由でなかなか踏み切れないというお声も良く耳にします。
そんな方に特におすすめさせていただきたい活用方法が、
障がい者グループホーム です。
こちらは障がい福祉のサービスのひとつで、
中軽度の知的、精神障害をお持ちの方向けのシェアハウスのようなイメージです。
土地活用方法としての障がい者グループホームのメリットは6つご紹介します。
空室の心配がなく毎月安定した家賃収入が得られる
障がい者グループホームは入居者ひとりひとりではなく、
運営する福祉事業者様とオーナー様で賃貸借契約を結びます。
そのため退去が出たとしても、オーナー様は関係なく
毎月同じ額の家賃を受け取ることができる というメリットがあります。
20年～の長期一括借り上げで家賃下落の心配がない
障がい者グループホームの賃貸借契約については20年以上の長期契約となります。
その間基本的に家賃は一定ですので、アパートのように建物が古くなってきたら
家賃を下げる、という必要はありません。
行政が事業所数を管理するため供給過剰になりづらい
行政の方で障がい者グループホームの需要と供給のバランスを調節しています。
そのため、このエリアはもう十分サービスが供給されている、と判断されれば
それ以上新たに施設を作ることが難しくなります。
つまり、周辺に施設が乱立し入居が埋まらなくなる、といった危険性は低い です。
ランニングコストが抑えられる
一般的な賃貸住宅で発生する、物件の清掃や入居者管理、
家賃回収といった管理業務は運営する福祉事業者様が行いますので、
オーナー様の管理の手間、もしくは委託の費用はほとんどかかりません。
さらに修繕費用についてもアパートより低くなりますので、
全体的なランニングコストを抑えることが可能 です。
立地が良くない土地でも活用できる
アパートほど立地を選ばないため、活用方法に悩んでいらっしゃるような
駅から遠い土地や郊外の土地でも活用することができます。
グループホームに入居される方は送迎サービスを利用される場合が多く、
そこまで立地が良くなくても需要があるためです。
地域貢献につながる
障がい者グループホームは地域に必要なものですし、
運営したい福祉事業者様や入居を希望されている利用者様は沢山いらっしゃいます。
しかし残念ながら、供給が全く追い付いていないのが現状です。
オーナー様が建物を提供してくださると事業者様や入居される方に喜ばれ、
地域に貢献することができます。
まとめ
生産緑地の活用について基本的な概要からおすすめの方法までを
ご紹介させていただきましたがいかがでしたでしょうか？
横浜市は特に生産緑地の面積が全国でも第3位と、約90万坪の生産緑地が存在 します。
生産緑地をお持ちの方には高齢になり体力的に農業を続けるのが難しくなってきた方や、
後継者問題にお悩みの方も多いかと思います。
今回のコラムがそんな方々のご検討の役に立ちましたら幸いでございます。
生産緑地、農地をお持ちで活用にお悩みの方は、
ぜひお気軽にだいあんの土地活用にご相談ください！
