土地オーナー様の中には、ご自身が所有している土地の大きさだと
どのような活用ができるのか、また適しているのかが分からず、
お悩みの方も多いのではないでしょうか？
土地の活用方法を考える際には、建物を建てる、建てないに関わらず、
土地の大きさは重要な要素 となります。
たとえばアパートを建てたい！とお考えの地主様がいらっしゃった場合、
土地が30坪の大きさですと建ぺい率・容積率にもよりますが、
あまり部屋数が取れず採算がとれない可能性が高いです。
逆に200坪の大きな土地をお持ちで土地を全て効率良く使おうとすると、
部屋数は多くなりますがその分建築費がかかりますので
融資が下りるのかという問題が出てきます。
今回は、土地の大きさ別におすすめの土地活用方法をまとめました。
是非ご自身がお持ちの土地の坪数を念頭に置いてご覧いただければと思います！
10坪～20坪の狭小地の有効活用
10坪～20坪ですと平米で考えると約30~60㎡で、
いわゆる「狭小地」 と呼ばれる土地です。
この大きさですと建物も建てられないし、使いようが無い…と
思っていらっしゃる方が多いかもしれません。
しかし、場合によっては小さい土地でも建物を建てられる場合もありますし、
建物を建てない活用方法も沢山あります。
土地を放置していると、ただ毎年税金を支払い続けることになります。
ここからは小さい土地でどのような活用が可能なのかをご紹介していきますので、
是非所有されている土地に置き換えて考えてみてください！
パーキング
車だけではなく、バイクや自転車向けのものもありますので、
間口の狭い土地でも活用可能 です。
また、住宅街付近であれば月極駐車場、
商業施設などの近くであればコインパーキングというように、
立地によって方法を変えることができます。
土地の形状によって変わるため一概には言えませんが、
10坪の土地で車であれば2~3台、バイクなら約15台、
自転車なら約30台ほどのスペースが確保できます。
月極の場合は初期費用がほとんどかかりませんし、
コインパーキングにしても建物を建てるのに比べれば
コストが抑えられますので、始めやすい土地活用方法です。
問題はそのエリアにパーキングの需要があるか 、
という点になりますので、一度専門家に相談されることを
おすすめいたします。
自動販売機
10坪以下の土地でも自動販売機の設置であれば可能です。
パーキングなどと組み合わせて活用するケースもあります。
方法としては2パターンで、
自動販売機を設置するスペースを貸し出す場合と、
自動販売機をオーナーが買い取って管理をする場合があります。
土地だけを貸すパターンの場合、大体飲料売上の2割程度 が
オーナーの収入となります。
ただし電気代はオーナー負担の場合が多いようです。
買い取った場合は、売上は全て収入となりますが、
商品の仕入れやごみ処理、清掃などをすべて自分で行う必要があります。
また、飲料の売上が出なければマイナスになってしまいますので
立地に注意が必要です。
看板
いわゆる野立て看板の設置も、小さい土地で可能な活用方法です。
看板の製作や設置費用は広告主が負担しますので、
オーナー側は手間や負担がかからずに収入を得ることができます 。
ただし、人目につきやすいロードサイドなどでないと
広告を出したいという需要がない可能性が高いため、かなり立地を選びます。
トランクルーム
コンテナを設置するトランクルームであれば、
20坪以下の狭小地でも設置可能 です。
20坪の土地ですと、大体2基のコンテナを置くことができます。
この場合、コンテナ代や設備投資にかかる費用はおおよそ250万円程です。
コインランドリー
近年、コインランドリーを街中で見かける機会も増えたのではないでしょうか？
10~20坪程度の店舗であれば、洗濯機3~4台と乾燥機7~8台を設置でき、
狭小地でも十分売上を確保できる規模のコインランドリーができます 。
土地活用として検討する場合には、
自動販売機設置と同じく2パターンの方法があります。
ひとつ目が建物や機材を自分で購入して経営する方法、
ふたつ目がコインランドリー業者に土地だけ貸す方法です。
自分で経営をするとなると、数千万の初期投資が必要となります。
また、金融機関から全額融資を受けるのは難しい場合が多いため、
自己資金を用意しなければならず、少しハードルが高い活用方法と言えます。
一方でコインランドリー業者に土地を貸すだけであれば、
初期費用や運営の手間はかからずに安定した借地料を得ることができます。
ただし、コインランドリーの利用者が沢山いることが
期待できるエリアでないと活用が難しく、
かなり立地を選ぶため注意が必要 です。
いかがでしたか？
狭小地と言っても、工夫次第で上手に活用できる可能性もある
ということがお分かりいただけたのではないかと思います。
だいあんの土地活用でご提案している30坪以下の土地活用方法はこちら☆
30坪～100坪の土地の有効活用
30坪以上の土地になると、できることが広がってきます。
小さめのアパートや戸建賃貸など、小規模な賃貸住宅や、
店舗などの建築も可能です。
さらに60坪以上になると、小さめの福祉施設建築も
可能な規模になってきます。
活用方法の選択肢が多く、何が適しているのかお悩みの方も
いらっしゃるかもしれませんが、
賃貸住宅、店舗、福祉施設などの建物を建てる活用の場合、
建築費として大きな初期投資がかかりますので、
失敗しないよう、エリアの需給バランス を見極め、
長期的な経営計画を考える ことが大切です。
それではそれぞれの活用方法について特徴を見ていきましょう。
戸建賃貸
戸建賃貸はアパートを建てるのが難しい
30坪程度の小さな土地でも建築が可能 です。
初期投資も1/3程度に抑えることができますので、
比較的取り組みやすい活用方法と言えます。
またエリアにもよりますが、戸建賃貸はニーズに対して
供給が少ない場合が多く、入居者を探しやすい というメリットもあります。
実際に、望ましい住居形態に関する国土交通省の調査によると、
約72%の人が戸建て住宅を希望しています。
しかしそれに対して、賃貸住宅の着工数のうち戸建て住宅の割合ははわずか3%しか
ありません。
さらに戸建賃貸は複数の相続人で分割するのが難しいアパートなどと比較して、
それぞれが1戸ずつ相続する、ということが可能なため、
相続対策にも適しています 。
課題となるのは需要があるか＝入居が見込めるかどうか、
という点になりますので、周辺の市場調査を行って判断する必要があります。
アパート・マンション
アパートやマンションは基本的に広い土地であればあるほど、
戸数を増やすことができるため利益率が高くなります 。
建ぺい・容積率によって変わってきますが、
たとえば50坪の土地であれば大体6戸のアパートを建てることができます。
駐車場や借地などの活用方法と比較するとかなり初期投資 がかかりますが、
その分収益率も高くなる という点が最大のメリットです。
ただし、建てても入居者が埋まらなければ収入が入りませんので、
そのエリアに賃貸住宅の需要があるか、という調査は必須です。
また新築のうちは良くても、
築年数が経ってくると家賃を下げなければいけなかったり、
空室率が上がったりというリスクもございますので、
長期的な経営計画を立てる ことが大切です。
貸店舗（テナント）
駐車場のスペースも確保できるような、ある程度広さがあり、
かつ交通量の多い道路沿いなどの立地の土地 であれば、
貸店舗の需要が高いです。
コンビニや外食チェーン店などが借り手となります。
賃貸住宅と組み合わせて、1階を店舗、2階以上を住宅にすることも可能です。
店舗は規模にもよりますが、アパートと比較すると
建築費が抑えられる傾向があり、賃料も安定して得ることができます。
ただし、その店舗にお客さんが入らなければ撤退してしまいますので、
その場合は新たな借り手を探さないと収入が無くなってしまいます。
そのエリアに出店を希望している企業があるか、
出店した場合に集客が見込めるか、という点を慎重に見極める必要があります。
福祉施設
福祉施設というと老人ホームなどの
大きな建物をイメージしやすいかもしれませんが、
中には60坪程度の土地で建てられる ものもあります。
その代表例として挙げられるのが、障がい者グループホーム です。
これは、軽度な知的・精神の障がいを持つ人が
共同生活をおくるシェアハウスのような施設です。
老人ホームなどとは異なり、1棟で定員10名ほどの
小規模な建物となります。
グループホームは全国的に供給不足 となっており、
近年非常に注目を集めている土地活用方法です。
また、福祉施設全体に共通する特徴として、
賃貸住宅と比較して立地を選ばない という点があります。
入居する高齢者・障がい者の方は送迎サービスなどを
利用されるということで、駅近くではなくても問題ない場合が多いためです。
ポイントはいかに信頼できる福祉業者を見つけるか
というところになりますので、
福祉施設での土地活用の実績がある会社に
相談されることをおすすめいたします。
いかがでしたか？
30坪～100坪の規模になると、
建てられる建物の選択肢が広がり、様々は活用方法が可能となります。
ご自身が所有されている土地の大きさ、立地、周辺の需要の有無などを
総合して活用方法を判断することが大切です。
だいあんの土地活用でご提案している30坪～90坪の土地活用方法はこちら☆
100坪～200坪の土地の有効活用
100坪以上の土地ですと、かなり大規模な施設などの建築も可能になります。
イメージが湧きづらいかもしれませんが、
たとえば、120坪の土地であればテニスコート2面分ほどの広さです。
もちろん、これまでにご紹介してきた
戸建賃貸を複数戸建てる、戸数の多い大規模なアパートを建てる、
といった活用方法も可能です。
ここからは、それらに加えて、
大きい土地だからこそ可能になる活用方法 をご紹介していきます。
医療施設
100坪以上の広さであれば、
医療施設を建設し、独立開業を目指す医師に貸すという活用ができます。
また、場合によっては借地として土地だけ貸し、
建物は医師の方で建築するというパターンも考えられます。
医療事業は収益性が高いため、賃料も高く設定できる可能性が高く、
収益性も期待できます 。
ただし立地が非常に重要 で、
人口密集地や交通の便が良い所でないと患者さんの集客が
難しくなってしまいます。
また同じように、既に同じ診療科の医療施設が近隣にある場合は
集客がしづらいため、周辺の既存医療施設 は事前に確認が必要です。
福祉施設
先ほど30坪～100坪でご紹介させていただいたのは
小規模な福祉施設でしたが、
100坪以上の広さがあれば、ある程度大きな施設を建築できます。
先程ご紹介した障がい者グループホームでも、
より重度の方に対応した日中サービス支援型と呼ばれる種類では、
最低でも120坪程度の広さが必要になります。
また住宅型有料老人ホーム、サービス付き高齢者住宅などの介護施設であれば、
戸数にもよりますが200坪程度はあったほうが良いでしょう。
先程と同じく賃貸住宅ほど立地を選ばない ため、
大きな土地をお持ちで活用をしたいけれど、立地的に入居が埋まらなそう…
とお悩みの方にはおすすめの活用方法となります。
注意点としては、特に高齢者住宅に関しては
既に総量規制がかかり、新たに開設できないエリア もありますので、
事前に確認が必要です。
いかがでしたか？
大規模な施設になるともちろん建築費がかかりますが、
その分家賃収入も高額になり、収益性も高くなります。
エリアの需要を見極めて、上手に土地を活用していただければと思います！
だいあんの土地活用でご提案している90坪～120坪の活用方法はこちら☆
だいあんの土地活用でご提案している120坪～150坪の活用方法はこちら☆
だいあんの土地活用でご提案している150坪～190坪の活用方法はこちら☆
だいあんの土地活用でご提案している200坪以上の活用方法はこちら☆
まとめ
今回のコラムでは坪数別のおすすめ土地活用方法を
ご紹介させていただきましたがいかがでしたでしょうか？
自分が持っている土地ではどのような活用方法ができるのか？と
お悩みの方に参考になれば幸いです。
だいあんの土地活用は、建築・不動産のプロとして、
皆様の土地を有効活用する方法をご提案させて頂きます！
まずはお気軽にご相談ください！
